房地产涉税风险防范培训

房地产涉税风险防范培训
内训定制：15000元/天  派老师上门或者远程授课
财税改革背景下“房地产业”运营环节涉税筹划与风险防范

课程背景：

营改增后，大量的补充公告与新兴业务，让财务人员在业务操作中很是“苦恼”，很多规定还没有领悟过来，却又出了新的规定，尤其是房地产业，企业要适应市场的变化，同时也不能懈怠税收规定的运用，如果不能及时的掌握财税相关政策，可能企业失去的不仅仅是金钱，还有可能滋生纳税风险，同样的收税政策，不同的处理方式、不同的业务流程都会产生出不同的税收负担。

2019年3月15日，国务院总理李克强在人民大会堂会见中外记者时说，今年更大规模的减税降费实际上是一项重大改革和重要抉择。将制造业等行业现行16%的税率降至13%，将交通运输业、建筑业等行业现行10%的税率降至9%，确保主要行业税负明显降低；保持6%一档的税率不变，但通过采取对生产、生活性服务业增加税收抵扣等配套措施，能够确保所有行业税负只减不增，继续向推进税率三档并两档、税制简化方向迈进;

这减税的背后，对企业又有哪些涉税风险与影响呢？作为财税工作者，我们又应该关注哪些问题呢？

 

课程收益：

本课程将对营改增后，政策的解析、行业的运用、难点的剖析、发票的开具、税收的筹划、财税体制改革等方面，进行了全面、详细的讲解，通过“实操案例”的形式辅导房地产业的纳税实务与核算方式，让学员既学既用，全面深入的研究，简洁易懂的讲解，让纳税不再成为问题。

通过本课程的学习，能够让学员，对房地产业税收有一个全新的认识。

 

授课天数：2天，6小时/天

授课对象：财务总监、财务经理、税务经理、会计人员、经营人员等

授课方式：讲师讲授+案例分析+实操演练

 

课程目录：

第一部分 财税体制改革对税收缴纳的影响（随时调整）

第二部分 增值税缴纳风险与节税技巧

第三部分 个人所得税缴纳风险与节税技巧

第四部分 企业所得税缴纳风险与节税技巧

第五部分 土地增值税缴纳风险与节税技巧

第六部分 企业投融资涉税风险与节税技巧

 

课程大纲

第一部分 财税体制改革对税收缴纳的影响（随时调整）

01、增值税16%的税率降至13%，10%的税率降至9%，企业应如何把控？

02、小型微利企业年应纳税所得额不超过300万元的税收优惠，如何筹划？

03、企业新购进的设备、器具，单位价值不超过500万元的，允许一次性计入当期成本费用，如何运用？

04、重点群体创业就业税收优惠，企业如何享受？

05、居民纳税人取得的综合所得，个人所得税如何缴纳？如何筹划？

06、中国境内无住所的个人，取得所得，个人所得税如何缴纳？

07、纳税人购进国内旅客运输服务，其进项税额允许从销项税额中抵扣，如何抵扣？

08、允许生产、生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计10%，抵减应纳税额，如何加计？

09、试行增值税期末留抵税额退税制度，如何退税？

10、纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣，有何特殊规定？

……

 

第二部分 增值税缴纳风险与节税技巧

01、房地产公司销售不动产，增值税纳税义务发生时间是如何规定的？

02、房地产公司“车位处置”的4种形式，增值税怎么缴？

03、房地产公司购房送“车位”，增值税怎么缴？

04、房地产公司购房“送家电”、“送家具”、“送汽车”等，增值税怎么缴？

05、房地产公司销售“精装房”，增值税怎么缴？

06、土地使用权被政府收回，收到补偿款是否需要缴纳增值税？

07、房地产公司接手开发“烂尾楼”，增值税如何处理？

08、购房业主向开发商支付的购房违约金，开发商是否需要缴纳增值税？

09、房地产企业配套建设的“廉租房”，增值税如何缴纳？

10、“直接”转让土地，增值税如何缴？

11、收到“土地返还款”用于“拆迁补偿”，如何纳税？

12、房地产项目施工现场发生的转售水电费，如何缴纳增值税？

13、房地产开发企业给前来看房的客户赠送“礼品”是否需要视同销售？

14、房地产开发企业“预缴的增值税”能否抵减当期应缴增值税吗？

15、如何区分订金、诚意金、意向金、定金？房地产公司收到的相应资金是否需要预缴增值税？

16、房地产企业代垫首付款要预缴增值税吗？

17、一次拿地、分次开发如何扣除土地价款？

……

 

第三部分 个人所得税缴纳风险与节税技巧

01、福利费中的个税项目税收风险排查及稽查应对技巧

02、集团公司及政府部门对先进集体和先进个人发放奖励如何缴纳个人所得税？

03、离职所得的个税问题(解除合同、离退休、退休再任职、提前退休、内部退养)

04、五险一金、补充养老及医疗保险涉税要点把控及税收规划

05、 商业健康保险个人所得税政策及相关个税筹划？

06、 名目繁多的津贴、补助、加班工资和奖金涉税风险把控

07、 私车公用个人所得税风险把控及处理技巧

08、 补发工资如何计算个人所得税？

09、 通讯费、交通补个人所得税涉税要点把控

10、 董事费、监事费应按哪个税目缴纳个人所得税？

11、 上级委派人员个人所得税涉税要点把控

12、 误餐补助涉税要点把控

13、 差旅费中隐藏的个人所得税风险

14、 食堂中存在涉税风险

15、 股东及员工借款年底未还个人所得税风险把控及应对策略

16、 雇主为雇员负担个税设施风险把控及应对策略

17、 商业健康保险个人所得税政策及相关个税筹划？

18、 单位低价向职工售房如何缴纳个人所得税？

19、 探亲路费是否需要缴纳个人所得税？

20、 用工单位直接支付劳务派遣人员的报酬如何代扣个人所得税？

21、 个人在国家法定节假日加班取得2倍或3倍的加班工资，是否属于“按照国家统一规定发给的补贴、津贴”？

22、 个人因没有休带薪年假而从任职受雇单位取得补贴是否缴纳个人所得税？

23、 个人取得赔偿收入是否应当缴纳个人所得税？

24、全年一次性奖金，如何纳税？如何筹划？

25、百万高薪制员工，如果进行纳税筹划？

……

 

第四部分 企业所得税缴纳风险与节税技巧

01、允许税前扣除项目范围

（1）企业所得税税前扣除的原则

（2）企业所得税前扣除项目的范围

（3）不得在企业所得税税前扣除的项目范围

02、工资薪金支出的税前扣除政策

（1）哪些人员发生的报酬属于工资薪金支出？企业人员发生的支出都是工资薪金支出吗？

（2）税前扣除的工资薪金必须是合理的，那么如何把握“合理”的度？

（3）工资薪金支出没有的额度限制是否意味着企业所发生的工资薪金都可以税扣除？（资本化规定、个人所得税规定）

（4）工资薪金总额的构成内容都包括哪些？三项“工资薪金附加费”以及社保费等属于工资薪金总额范围吗？

（5）代员工个人负担的个人所得税税款可以作为工资薪金支出在企业所得税前进行扣除吗？

（6）税前扣除的工资薪金支出标准是计提数还是实际发放数？本年计提下年发放的工资薪金该在何时进行扣除？

（7）股份支付属于职工工资薪金支出范畴吗？

（8）临时工的工资薪金支出如何处理？

（9）福利部门工作人员的工资薪金支出构成工资薪金支出总额吗？

（10）辞退福利是福利还是工资薪金支出？一次性离职补偿金能否税前扣除？

03、三项“工资附加费用”税前扣除

（1）三项“工资附加费用”税前扣除限额计算的依据与标准是如何规定的？福利部门工作人员的工资薪金可以作为计算基数吗？

（2）税法上对职工福利费列支的范围有明确界定吗？

（3）企业伤亡补助能否作为职工福利费在税前扣除？

（4）职工福利费税前扣除的核算条件是如何规定的？

（5）企业能够准确把握职工教育经费的列支范围吗？

（6）员工的学历教育与学位教育费用支出可以作为职工教育经费吗？

（7）企业高管的境外考察费用可以作为职工教育经费吗？

（8）职工福利费等税前扣除时也须取得合法有效的票据吗？职工食堂发生的一些费用比如说向农民个人购买的蔬菜未取得发票也能税前扣除？

（9）职工食堂发生的费用都是职工福利费吗？

（10）可以税前扣除的工会经费究竟需要什么条件？是否以设立工会组织为必要条件？

（11）可以税前扣除的工会经费必须取得专用收据为限吗？

（12）本年未能扣除的工资附加费用可以递延到下年继续抵扣吗？

04、保险费用税前扣除

（1）社保费用的税前扣除的条件是什么？是不是社会保险都能够税前扣除？

（2）员工个人缴纳的社保费用尤其是异地缴纳的社保费可否税前扣除？

（3）补充养老保险与补充保险能否税前扣除？

（4）企业财产保险都可以税前扣除吗？

05、开办费的税前扣除

（1）开办费的内容到底包括哪些？（哪些可以列为开办费？哪些不得列为开办费）

（2）新会计准则中到底有没有开办费的规定吗？

（3）开办费究竟在何时进行税前扣除？如何进行税前扣除？

（4）开办费中的业务招待费、广告费、业务宣传费等是否需要作纳税调整？

06、业务招待费税前扣除

（1）业务招待费的范围有没有明确的界定？

（2）业务招待费税前扣除限额该如何计算

（3）业务招待费税前扣除限额的计算基数？视同销售收入是否可以全额参与计算？

（4）企业在没有销售收入的情况下，业务招待费如何计算扣除？

（5）房地产开发企业在只有商品房预售收入的情况下可以按照预售收入计算扣除业务招待费吗？

（6）企业生产经营当年实际发生的业务招待费与筹办期间发生的业务招待费可以合并计算扣除吗？

07、广告费与业务宣传费税前扣除

（1）税法对广告费与业务宣传费的税前扣除比例是如何规定的？

（2）业务宣传费与业务招待费有明确的界限吗？

（3）广告费与业务宣传费税前扣除计算的基数？视同销售收入是否可以全额参与计算？

（4）企业在没有取得销售收入的情况下，广告费与业务宣传费如何计算扣除？

（5）企业开办费用中的广告费与业务宣传费如何进行扣除？

08、借款费用税前扣除

（1）借款费用税前扣除类型都有哪些？（资本化与费用化、金融机构的借款、非关联方企业借款、关联方借款、对个人的借款、投资未到位时的借款、无偿资金拆借等）

（2）企业所得税法对借款费用的构成有什么规定？

（3）企业向金融机构借款利息支出该如何税前扣除？

（4）企业履行债券的利息支出能否税前扣除？

（5）委托银行贷款所发生的利息支出可否视为金融机构的借款？

（6）一般企业间的资金拆借（非关联方借款）利息支出如何税前扣除？

（7）如何理解金融机构同期同类借款利率？现行的规定合理吗？谁来举证？

（8）哪些借款构成关联方借款？

（9）关联方借款没有利息支出是否也需要进行纳税调整？

（10）企业因向个人借款而发生的利息支出可以税前扣除吗？

（11）投资者在投资未到位时所发生的借款利息该如何进行税前扣除？

（12）预提但未实际支付的借款利息支出以及没有取得发票的借款利息支出能否税前扣除？

（13）资本化的借款利息支出是否也需要按照规定对超出限额的部分进行纳税调整？

09、手续费及佣金税前扣除

（1）如何理解和把握手续费、佣金的概念与范围？

（2）手续费及佣金税前扣除的条件是如何规定的？

（3）哪些手续费与佣金不得在企业所得税税前扣除？

10、捐赠的税前扣除政策

（1）允许税前扣除捐赠在范围（方向）上有什么限制？

（2）允许税前扣除的捐赠在捐赠途径上有什么限制？

（3）允许税前扣除的捐赠限额的计算基数与比例是如何规定的？会计利润是会计报表上的利润吗？

（4）允许税前扣除的捐赠在凭证上有什么要求？

……

 

第五部分 土地增值税缴纳风险与节税技巧

01、什么时候进行土地增值税清算？不同时段如何进行清算？

02、土地增值税清算时，哪些费用不提扣除？

03、集体土地转让是否需要缴纳土地增值税？

04、企业将开发的商业地产用于自用或出租，是否需要缴纳土地增值税？

05、企业开发的商业地产发生哪些变动？需要视同销售缴纳土地增值税！

06、房地产开发企业，土地增值税可以核定征收吗？

07、房地产公司“车位处置”的4种形式，土地增值税怎么缴？

09、房地产公司销售“精装房”，土地增值税怎么缴？

10、房地产公司建设的“廉租房”，土地增值税怎么缴？

11、以房地产进行投资、联营，如何缴纳土地增值税？

12、以土地合作建房，如何缴纳土地增值税？

13、企业以转让股权为名实际为转让土地使用权，是否需要缴纳土地增值税？

14、企业发生兼并、重组，转让房地产，是否需要缴纳土地增值税？

15、房地产公司支付的“工程监理费”能否在土地增值税清算中扣除？

16、有“选择”就有“筹划”，房地产企业利息支出的节税点！

……

 

第六部分 企业投融资涉税风险与节税技巧

01、非货币性资产出资，如何通过调节流程、形式实现节税？

02、名为“增资扩股”，实为“土地转让”，实现纳税筹划！

03、从3种不同“土地转让方式”，看纳税筹划产生的效益！

04、企业向金融机构借款利息支出该如何税前扣除？

05、关联方借款没有利息支出是否也需要进行纳税调整？

06、企业因向个人借款而发生的利息支出可以税前扣除吗？

07、股权转让中“个人所得税”风险防范及纳税筹划

08、企业用“留存收益”转增股本，当心“吃了大亏”还不知道！

09、变“股权转让”为“撤回投资”，方式不同纳税就不同。

……

课堂总结与答疑